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澳门葡金:住建部官员,三四线城市商品房销量下降已成定局

四月 14th, 2019  |  澳门葡金

受棚改货币化安置比例降低的影响,三四线城市的房地产市场房价将会有一定程度的回落。缺少了棚改货币资金的支撑,原本就虚高的房价很难维持现状。随着成交量的下滑,新房库存量会逐步上涨,三四线城市或许会开启新一轮的去库存。

不过,在棚改货币化安置中,的确出现了一些问题。住建部有关负责人介绍,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍偏高。

但是,近几年随着棚改货币化安置比例的提高,无形中成为房价上涨的助推器。三四线城市房价的上涨,相当一部分原因是由于棚改货币化安置造成的。

其实,早在2017年8月,住建部、发改委等六部委明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部等部门进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。日前,住建部方面再次强调,要因地制宜推进棚改货币化安置。

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

“在控制好节奏和规模的情况下,货币化安置对改善三四线城市情况是很有利的。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者分析,随着项目推进,近几年棚改重点逐渐由大城市转移到中小城市。采取货币化安置方法,一方面可以帮助消化城市商品房库存,在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求,避免重复建设和资源浪费;另一方面,也可以缓解地方政府的资金压力,采用信贷支持的方式推动棚改进行。

棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

据了解,今年上半年,全国棚户区改造已开工363万套,占全年目标任务的62.5%。住建部相关负责人说,下一步,各地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度,努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,严格工程质量监督管理,让更多困难群众早日“出棚进楼”,住得放心、舒心。

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不少专家看来,货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置带来大量的购房需求,而随着去库存不断推进
,部分城市库存不足,短期供需关系发生变化。在多因素作用下,2017年以来,三四线城市房价迎来上涨。中国社科院财经战略研究院报告显示,2018年上半年房价较快上涨的城市中,就包括咸阳、绵山、眉山、南充、烟台、西双版纳等不少中小城市。

因此,未来棚改货币化安置的比例会逐年降低,预计2018年的棚改货币化安置比例为45%,2019年为35%,2020年为30%,2021-2023年则为25%。受此影响,预计2018年三四线城市商品房销售面积会下跌14%,2019年则会下跌16%。

怎么理解政策走向?这又会对当下楼市产生怎样的影响?

分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

围绕棚改,市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

数据显示,2015=2017三年间,全国棚改共投资了5.5万亿,其中超过4万亿投向了三四线城市。棚改在大大促进了三四线城市的基建和消费的同时,也助涨了房价。2017年,全年计划棚改600万套,实际完成609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。结合国家统计局公布的全国商品房销售面积推算,全国有21.5%的商品卖给了棚改户,而三四线城市棚改安置购房需求的比例更是高达25.5%。

澳门葡金 ,安置方式因地制宜

棚改对于房价的影响显而易见,因此,今年7月,住建部再次强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

邹琳华说,要防范系统性金融风险,其中重要的一点是房地产市场不能大起大落。一些地方的棚改货币化安置客观上不断推高房价,在这种情况下,“轻点刹车”是必然。华创债券也分析称,过去3年货币安置化比例不断提高,2018年逐步下降在预料之中。

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